在缴纳2万元新房意向认筹金20多天后，5月26日，清欢（化名）终于等来了给老房子估价的评估小组上门。
前几日，清欢在网上看到了“南京存量房‘以旧换新’，首批52组确认成交”的消息，有些心急，不禁在网上发帖询问，是不是选购了建邺区新房的都还没开始做旧房评估。
如今，正式进入评估流程也让清欢安心了不少。据上门评估小组介绍，差不多8～10天，她就能拿到评估价格。清欢的心理预期不算太高，也丝毫不介意亮出自己的底牌。“只要不低于我们现在的挂牌价就准备签约了，同小区应该不会有人比我们报价更低。”
清欢参加的是由南京安居建设集团（以下简称“南京安居”）于4月27日推出的存量住房“以旧换新”活动。该公司隶属于南京市国资委，是此次“以旧换新”的试点运营企业，首批限额2000套。
在新房去化不理想，二手房挂牌数量高的背景下，“以旧换新”已然成为各地“去库存”的一大举措，全国已有超70城加入这一行列。与其他城市“卖旧买新”模式不同，南京此次的“以旧换新”是由国企下场收购存量住房，经过评估后，直接抵扣新房房款，为政策显效又加了点码。
契机
清欢最早得知南京存量房可以“以旧换新”，是看到了房屋中介转发在朋友圈的消息。在此之前，为了尽快将家里那套位于鼓楼区、近20年房龄的旧房出手，她曾主动加过不少房屋中介的微信。然而，挂牌一年多来，尽管挂牌价已经从280万元一路降到250万元，却迟迟没能遇上合适的买家。
对于旧房难卖的原因，清欢心知肚明。“虽然房子属于鼓楼区，但是位置靠北还有点偏，再加上125平方米有点大，可能流通性就差一些。”
迟迟卖不掉的旧房一度让清欢有些沮丧。她原本计划拿着卖房款去付婚房首付，可婚期将至，换房进程还一直卡在卖房这一关。直到南京安居发布了“以旧换新”的公告（以下简称“公告”），才让她看到了转机。
公告显示，存量住房位于南京主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等，房源可自由上市交易，不存在查封、冻结等情况便可以参加“以旧换新”活动。清欢的房子刚好符合上述全部条件，她也顺理成章地成为了目前500多组缴纳了新房意向认筹金的潜在换房人之一。
注意到，有不少参加了此次“以旧换新”活动的换房人都有着与清欢相近的理由——有置换需求，但依靠二手房市场，旧房很难脱手。
南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，当前，新房市场以改善需求为主，部分群众需要将手上的旧房子卖出去，而最大的痛点就是旧房子难卖。“以旧换新”的出发点和落脚点就是从降低房屋置换周期、置换成本、简化旧房出售流程、激发国企参与等角度出发进行施策，既有利于促进一二手房联动，又能在提升楼市活跃度方面起到积极的促进作用。
选择
在解决了换房人旧房难卖的痛点之后，旧房评估价就成了能否达成交易的关键因素之一。
据悉，为了保证旧房评估的公平公正，南京安居遴选了一批信用好的评估机构形成评估机构名单库，每一百组为一批，与换购人代表一起在公证处从库中摇号抽取3家评估机构。每套房屋会有3个评估结果，以中间价为最终评估价。换购人无需为此承担费用。
“整个（评估）过程很快，差不多10分钟就结束了。”清欢告诉，评估机构主要是来实地看一下房屋面积、朝向、电梯装修等情况，每家评估公司会在固定格式的表格上各自记录，也表示会参考同小区历史成交价做综合考虑。
此次收购二手房的主体是南京置新资产管理有限公司（南京安居旗下全资公司，以下简称“置新公司”）。在评估完成后，置新公司会给出一份评估结果告知函。如果换房人对评估结果满意，需要在3日内予以回复，否则“以旧换新”将会终止，新房意向认筹金也会原路退回。
从不少换房人的反馈来看，最终评估价基本上都能与贝壳平台最近的成交价持平，普遍能达到换房人的预期。成功在颐和四季府换购了一套89平方米小三房的苏西（化名）就表示，还不错的旧房评估价是支撑她选择“以旧换新”的一大原因。她那套新街口57平方米顶楼无电梯无学区的“老破小”，3组评估机构的中间价为156万，跟她130万的预期比起来还高了不少。
真正令换房人困扰的，可能是新房的可选择性与性价比。苏西最终是以3.25万元/平方米（加装修包）的价格拿下了颐和四季府这套新房。但一位燕子矶板块的房产中介告诉，颐和四季府可能并不是目前该板块的最优选。一方面，该楼盘的开盘时间是前年6月，剩余可选择的好楼层数不多；另一方面，其优惠力度也不及板块内其他新开售的楼盘，目前该板块优惠力度较大的新房单价在2.7万～2.8万元左右。
事实上，从南京安居披露的数据来看，相较于报名阶段的积极踊跃，缴纳新房意向认筹金并最终成交的占比不算高。截至5月20日，通过微信小程序“宁换新”平台登记并通过初审的共有3450组，而缴纳新房意向认购金的有515组，占比仅为15%。在缴纳新房认购金并完成评估的首批100组客户中，共有52组客户确认成交，占比约为一半。
去化
对于南京安居而言，“以旧换新”无疑加速了自身楼盘的去化进程。南京安居此次共拿出14个自有或参股开发建设的楼盘， 其中有8个位于主城区。
受访对象供图
其实在去年刚把旧房挂出来时，清欢就去看了位于建邺区的颐和云台源筑、枫璟雅园两个楼盘，只不过当时这两个楼盘都不是她的首选。
于清欢而言，颐和云台源筑的缺点在于户型太大，最小也要143平方米，且得房率低，143平方米的使用面积跟枫璟雅园的128平方米相近。而枫璟雅园的劣势在于交房时间比较晚，跟她的婚期不太相符。
鉴于此次“以旧换新”的新房只能在指定楼盘中进行挑选，枫璟雅园又只剩下了低楼层，清欢权衡再三，在缴纳新房认筹金时还是选择了起初并不在她备选列表里的颐和云台，4.2万元/平方米的单价也让这套房的总价来到了近600万元。
在缴纳认筹金时，清欢百般叮嘱销售，如果排在她前面的换房人取消订购，一定要帮她递补上去。“有一套是枫璟雅园128平方米的工抵房，价格能便宜不少。”清欢补充道。
事实上，新房价格的确是影响不少换房人决策的一大因素。据悉，南京安居此次推出的房型多以100平方米或以上为主，总价相对较高。从整体销售情况来看，总价低一些的小户型更受换房人青睐。以此次在建邺区推出的房源为例，在5月11日从置新公司处了解到，这里小面积产品更受欢迎，基本已售罄，大户型还有一定存量。
注意到，南京安居此次推出的房源中有多个是旗下地产开发平台颐居建设参与的项目。这家企业曾是南京地区的主力拿地力量，在运作的第二年就成为南京“地产一哥”，以403.86亿元销售额问鼎2021年南京房地产企业销售业绩榜首。此后楼市下行其销售业绩也坐上了“过山车”。
克而瑞数据显示，颐居建设2022年的销售额为172.96亿元，同比大降57.2%，在南京地区的排名降至第三位。到了2023年，全口径销售金额仅有72.93亿元，排名更是大幅滑落至第十位。
“以旧换新”能否帮助颐居建设重回销售榜前列暂未可知，但该政策叠加央行降首付、降利率的“5·17新政”，的确让南京楼市有回暖迹象。南京网上房地产数据显示，5月13日以来，南京全市二手房成交量连续两周都为2306套，已回归至4月中旬水平。新房交易也在最近一周环比大幅提升，5月20日～5月26日，全市新建商品住房认购877套，环比上涨37.2%。
资金
面对房地产市场新房去化难、二手房挂牌增长等难题，有越来越多的城市加入到了“以旧换新”的行列中来。根据中指研究院不完全监测数据，截至5月27日，全国已有超70个城市发布住房“以旧换新”相关政策，既有上海、广州、深圳等一线城市，也包括郑州、武汉、苏州、长沙等二线城市。
从形式上来看，目前有超过一半的城市选择的是成本最低的“帮卖”模式。这种模式下，房企会联合中介机构对换房人的旧房优先推售，若换房人在一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，本质上相当于帮忙锁定了新房房源。
不过在买方市场下，该模式对换房人的吸引力有限。比如在上海的“以旧换新”中，虽然房地产经纪机构承诺对购房居民的旧房“全城推、优先卖”，但收效有限。为了提高卖出新房的概率，有参与“以旧换新”的楼盘房企销售告诉，只要换房人有意愿，新房锁定期可以比计划中的60天要长，保留至年底也是可能的。
相比之下，南京这种由国资平台“下场”收购旧房、售房款用于购买指定新房算是更有诚意的“以旧换新”形式，代表城市还包括郑州、武汉等。但这种模式对资金的要求更高，因此整体规模不大，大多数城市还都停留在百套级别试点，即便是目前收购计划较大的郑州，2024年的目标也仅为5000套，由郑州市国资委管理的郑州城市发展集团有限公司负责收购。
在不少分析人士看来，收购企业的资金周转情况或是“以旧换新”难以大规模复制的关键。目前来看，收购来的二手房多是用作公租房或是租赁住房使用，南京安居方面也表示将用作租赁住房，对外租赁运营。由于租金收益率回报有限，收购企业想要收回投入资金需要较长的周期。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，扩大规模可能带来资金周转问题，特别是当收购过来的二手房无论是用作公租房还是租赁住房使用，当无法及时转化为现金流且新房销售未能产生足够现金流时，都将对公司造成负担。
2023年初，央行创设了1000亿元租赁住房贷款支持计划，在8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。不过有业内人士称，实际操作各城市使用的额度不多，收购方还是需要满足一定的负债率要求以及资金使用限制等条件，市场也在期待更多长久期、低利率的资金支持。
德邦证券认为，在隐债化解背景下恒康配资，地方政府或在一定程度上受到掣肘，需中央政府进行适度加杠杆支持收储。未来，需要关注PSL（抵押补充贷款）新增情况，上一轮棚改年新增近万亿，后续若仍有资金需求，新增PSL可能是资金来源之一；二是关注财政/准财政工具，国开行等其他部门也可进行相应支持。